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건설 붐은 돌아온다? 그린벨트 해제, 진짜 호재인가?
[토마토증권통 2024-08-16]
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▶인더스트리 클럽
▶진행: 김은별
▶출연: 신동현 연구원(현대차증권)
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▷건설 붐은 돌아온다? 그린벨트 해제, 진짜 호재인가?
Q. 그린벨트 해제 이슈, 상세와 가능성은?
- 서울/수도권 공급 확대 정책 발표
'서울 및 인접 지역의 그린벨트를 해제 신규 공공 택지 조성
올해 5만호, 내년 3만호 공급하겠다'
- 유력 지역: 서울 강남 3구(강남/서초/송파)
- 서울 주택 가격 안정화에 영향 미미 추정
(서울/수도권 연간 입주 물량 추이)
(주요 건설사 연간 분양물량 추이)
· 크지 않은 물량, 아웃라이어 지역
- 근 10년간 서울/수도권 연평균 입주물량 약 17만 세대
- 높은 수요, 녹지로 보존 가치 적은 곳...강남 예상
- 아웃라이어 지역, 전체 가격에 영향 무리
- 주변 단지 가격 따라 상승 추정
- 10년 전 그린벨트 지역 주택...현재 분양가 대비 4배 내외 상승
Q. 서울 아파트 가격 상승, 부동산 열풍...그린벨트 해제의 재건축·신규건설 영향은?
혹시 '중국 주택 공급 과잉' 꼴 되지 않을까?
- 재건축·신규건설 영향 크지 않을 것
- 건설주 주가 상승도 정책 영향 적음 판단
- 근 10년간 대형 건설 4사
합산 연평균 분양 물량은 9~10만 세대
- 그린벨트 해제로 2년간 8만세대 분양
→ 건설 업종 모멘텀으로는 물량 부족
Q. 건설 섹터 추가 회복 할까?
금리 인하 기조도 건설 붐 가속화 할까?
- 공급확대 정책과 별개로 건설 업종 주가 개선 예상
- 주가의 주요 요인들이 대부분 개선세
- 대출금리 하락, 매매 증가, 가격 상승, 신규 분양/착공 증가, 원가율 상승세 중단 등
- 제일 중요한 선제적 요소는 '금리 인하 기조'
- 건설주 주가 상승 견인 할 것
(대출금리 하락)
(신규 분양/착공 YoY 증가)
Q. 탑픽주는?
탑픽: GS건설(006360)
- 2023년 분양실적 저조 시기 최대 물량 분양
→ 2022년 대비 감소 폭 작았음
- 원가 상승에 도급증액 잘 이끌어내
→ 업종 내 가장 먼저 마진율 회복세 진행
- 주가 상승 억제하던 유동성 부족 이슈
→ 자회사 GS이니마 매각으로 해결 전망
- 현재 PBR 0.36배, 안전관리 이슈 발생 전 밸류에이션 대비 아직 많이 낮음
(GS건설 분기별 실적 추정)
